ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มาเกือบ 10 ปี ผมได้เห็นวัฏจักรของตลาดขึ้นลงมานับครั้งไม่ถ้วน แต่ปี 2566 ถือเป็นปีที่สะท้อนให้เห็นถึงความเปราะบางและความสามารถในการปรับตัวของภาคอสังหาริมทรัพย์ไทยอย่างชัดเจน เมื่อแรงส่งที่คาดหวังจากโมเมนตัมเชิงบวกของปี 2565 กลับไม่สามารถขับเคลื่อนตลาดให้พุ่งทะยานได้อย่างที่หลายคนคาดการณ์ ทว่ากลับพบว่าตลาดกลับเข้าสู่ภาวะชะลอตัวอีกครั้งก่อนการเลือกตั้งใหญ่ และความซบเซานั้นก็ยังคงต่อเนื่องมาจนถึงช่วงปลายปี แม้แต่ช่วงไฮซีซั่นในไตรมาส 4 ก็ยังไม่มีสัญญาณฟื้นตัวที่ชัดเจน และเมื่อก้าวเข้าสู่ปี 2567 ภาพรวมของตลาดก็ยังคงดูท้าทายไม่แตกต่างจากปีก่อน
บทวิเคราะห์เจาะลึก: สถานการณ์ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ปี 2566 – ผู้แข็งแกร่งท่ามกลางความท้าทาย
Property Mentor ในฐานะองค์กรที่มุ่งมั่นนำเสนอข้อมูลเชิงลึกอันเป็นประโยชน์ ได้ทำการรวบรวมและวิเคราะห์ข้อมูลผลประกอบการของบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์จำนวนทั้งสิ้น 41 บริษัท เพื่อประเมินว่าแต่ละองค์กรสามารถรับมือกับสภาวะตลาดที่ผันผวนนี้ได้อย่างไร และใครคือ “ผู้ชนะที่แท้จริง” ในปี 2566
ภาพรวมรายได้รวม: การหดตัวเล็กน้อยแต่มีนัยสำคัญ
ตลอดปี 2566 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่งที่อยู่ภายใต้การวิเคราะห์ สามารถสร้างรายได้รวมกันได้ทั้งสิ้น 371,560 ล้านบาท ซึ่งถือเป็นการลดลงเล็กน้อยประมาณ 1.2% เมื่อเทียบกับรายได้รวม 376,141 ล้านบาทในปี 2565 แม้ตัวเลขภาพรวมอาจดูไม่น่ากังวลมากนัก แต่หากเจาะลึกรายบริษัท จะพบความจริงที่น่าตกใจว่า มากถึง 25 จาก 41 บริษัท มีรายได้รวมที่ลดลง ซึ่งบ่งชี้ถึงแรงกดดันที่เกิดขึ้นในวงกว้าง
ในบรรดาบริษัทที่ประสบปัญหา บริษัทที่มีรายได้รวมติดลบในระดับ 20% ขึ้นไป ได้แก่ L.P.N. Development (LPN) ที่มีรายได้ลดลงราว 28%, Eastern Star Real Estate (ES) และ Country Group Development (CGD) ก็เผชิญภาวะเดียวกัน นอกจากนี้ Raimon Land (RML) มีรายได้ลดลงถึง 26%, Lalin Property (LPH) -23%, Major Development (MJD) -22%, และ Siamese Asset (SA) -21%
แม้แต่ยักษ์ใหญ่ในวงการอย่าง Land and Houses (LH) ก็ยังคงมีรายได้รวมติดลบถึง 18% และเป็นที่น่าสังเกตว่า ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 ถึง 5 บริษัท มีรายได้รวมลดลงจากปีก่อน ซึ่งนอกจาก LH แล้ว ยังมี AP (Thailand) (AP) ที่มีรายได้ลดลงเล็กน้อยไม่ถึง 1%, Supalai (SPALI) -10%, Pruksa Holding (PSH) -9%, และ Origin Property (ORI) รายได้รวมลดลงราว 4%
การจัดอันดับ Top 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ตามรายได้รวม
สำหรับ 10 อันดับแรกของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีดังนี้:
Sansiri (SIRI): 39,082 ล้านบาท (เติบโต 12%)
AP (Thailand) (AP): 38,399 ล้านบาท
Supalai (SPALI): 31,818 ล้านบาท
Land and Houses (LH): 30,170 ล้านบาท
Pruksa Holding (PSH): 26,132 ล้านบาท
SC Asset Corporation (SC): 24,487 ล้านบาท
U City Public Company (U): 17,672 ล้านบาท (เดิมคือ Univentures)
Frasers Property (Thailand) (FPT): 16,169 ล้านบาท
Origin Property (ORI): 15,157 ล้านบาท
Singha Estate (S): 15,066 ล้านบาท
รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดผลการดำเนินงานหลัก
อย่างไรก็ตาม การวัดผลการดำเนินงานที่แท้จริงของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ควรพิจารณาจาก “รายได้จากการขาย” เป็นหลัก เนื่องจากรายได้รวมของบางบริษัทอาจมีการรับรู้รายได้จากธุรกิจอื่นเข้ามาเสริม ซึ่งอาจไม่สะท้อนถึงศักยภาพในการขายอสังหาริมทรัพย์โดยตรง หากเราพิจารณาเฉพาะรายได้จากการขาย โฉมหน้าของ Top 10 บริษัทและอันดับต่างๆ จะมีการเปลี่ยนแปลงอย่างมีนัยสำคัญ
โดยรวมแล้ว 41 บริษัทที่ทำการวิเคราะห์ สามารถสร้างรายได้จากการขายรวมกันได้ 268,460 ล้านบาท ลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายรวม 299,979 ล้านบาท และที่น่าสังเกตคือ มากถึง 30 จาก 41 บริษัท มีรายได้จากการขายลดลงจากปี 2565
ในกลุ่มบริษัทที่เผชิญกับความท้าทายอย่างหนัก Raimon Land (RML) มีรายได้จากการขายลดลงถึง 78%, L.P.N. Development (LPN) -39%, และที่น่าตกใจคือ Land and Houses (LH) มีรายได้จากการขายลดลงถึง 38% แม้แต่ AP (Thailand) (AP) ซึ่งเป็นผู้นำในด้านรายได้จากการขาย ก็ยังคงมีรายได้จากการขายลดลงเล็กน้อยที่ 2% และไม่ใช่เพียงแค่บริษัทขนาดใหญ่เท่านั้นที่เผชิญปัญหานี้ เพราะในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด มีถึง 8 บริษัทที่รายได้จากการขายลดลงจากปีก่อน
การจัดอันดับ Top 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ตามรายได้จากการขาย
สำหรับการจัดอันดับ Top 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ตามรายได้จากการขายในปี 2566 มีดังนี้:
AP (Thailand) (AP): 36,927 ล้านบาท
Sansiri (SIRI): 32,829 ล้านบาท (เติบโต 7%)
Supalai (SPALI): 30,836 ล้านบาท
SC Asset Corporation (SC): 23,370 ล้านบาท (เติบโต 13%)
Pruksa Holding (PSH): 22,357 ล้านบาท
Land and Houses (LH): 18,966 ล้านบาท
Frasers Property (Thailand) (FPT): 10,019 ล้านบาท
Origin Property (ORI): 8,840 ล้านบาท (ลดลง 24%)
Quality Houses (QH): 7,619 ล้านบาท
Property Perfect (PF): 7,171 ล้านบาท
นอกจากนี้ ยังมีบริษัทที่น่าจับตามองเป็นพิเศษ คือ Central Pattana (CPN) ที่กำลังเริ่มเก็บเกี่ยวผลจากการลงทุนพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์และที่อยู่อาศัยอย่างต่อเนื่อง ในปี 2566 CPN มีรายได้จากการขายสูงถึง 5,835 ล้านบาท เติบโตขึ้นอย่างก้าวกระโดดถึง 103% จากปีก่อนหน้า
กำไรสุทธิ: บทสรุปของผู้ชนะที่แท้จริง
สุดท้าย การวัดผลลัพธ์ที่สำคัญที่สุดสำหรับนักลงทุนและผู้บริหาร คือ “กำไรสุทธิ” เพราะแม้จะมียอดขายสูงเพียงใด หากมีกำไรน้อย ก็ย่อมไม่ถือว่าเป็นผู้ชนะที่แท้จริง ในปี 2566 บริษัททั้ง 41 แห่ง สามารถทำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ลดลง 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวมประมาณ 49,602 ล้านบาท และที่น่ากังวลคือ มีถึง 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน ซึ่งบางบริษัทขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปี ตั้งแต่ช่วงโควิด และยังไม่สามารถฟื้นตัวกลับมาได้ นอกจากนี้ กว่า 20 บริษัท จาก 41 บริษัท มีกำไรสุทธิลดลงจากปี 2565
การจัดอันดับ Top 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ตามกำไรสุทธิ
สำหรับ Top 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่สามารถทำกำไรสุทธิสูงสุดในปี 2566 มีดังนี้:
Land and Houses (LH): 7,495 ล้านบาท (ได้รับประโยชน์จากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุน มูลค่า 2,500 ล้านบาท)
Supalai (SPALI): 6,083 ล้านบาท
AP (Thailand) (AP): 6,054 ล้านบาท
Sansiri (SIRI): 5,846 ล้านบาท (เติบโต 42%)
Origin Property (ORI): 3,160 ล้านบาท (ลดลง 25%)
SC Asset Corporation (SC): 2,525 ล้านบาท
Quality Houses (QH): 2,503 ล้านบาท
Pruksa Holding (PSH): 2,339 ล้านบาท
Frasers Property (Thailand) (FPT): 1,865 ล้านบาท
Central Pattana (CPN): 1,610 ล้านบาท (ประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษีเงินได้ 1,975 ล้านบาท)
แนวโน้มและกลยุทธ์รับมือในปี 2567: ความท้าทายที่ต้องเผชิญ
จากข้อมูลผลประกอบการในปี 2566 ชี้ให้เห็นว่า ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยยังคงเผชิญกับความท้าทายหลายประการ ทั้งจากภาวะเศรษฐกิจที่ยังไม่ฟื้นตัวเต็มที่ การปรับขึ้นของอัตราดอกเบี้ย ต้นทุนการก่อสร้างที่ผันผวน และกำลังซื้อของผู้บริโภคที่ชะลอตัว
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการนี้ ผมมองว่าปี 2567 จะยังคงเป็นอีกปีที่ยากลำบาก แต่ในขณะเดียวกัน ก็เป็นโอกาสสำหรับผู้ประกอบการที่มีกลยุทธ์การบริหารจัดการที่ดี มีสินค้าที่ตอบโจทย์ความต้องการของตลาดอย่างแท้จริง และมีความสามารถในการบริหารต้นทุนและกระแสเงินสดได้อย่างมีประสิทธิภาพ
บริษัทที่มีผลประกอบการโดดเด่นในปี 2566 เช่น แสนสิริ, เอพี (ไทยแลนด์), ศุภาลัย, และเอสซี แอสเสท แสดงให้เห็นถึงความแข็งแกร่งของแบรนด์ การบริหารจัดการโครงการที่มีประสิทธิภาพ และการปรับตัวที่รวดเร็วต่อสภาวะตลาด
สำหรับผู้ประกอบการที่ต้องการฝ่าฟันความท้าทายนี้ไปได้ ผมขอแนะนำให้พิจารณาแนวทางต่อไปนี้:
การวิเคราะห์ตลาดเชิงลึก: ทำความเข้าใจพฤติกรรมผู้บริโภคที่เปลี่ยนแปลงไปอย่างแท้จริง โดยเฉพาะกลุ่มลูกค้าเป้าหมายแต่ละเซ็กเมนต์
การบริหารต้นทุนอย่างมีประสิทธิภาพ: ควบคุมค่าใช้จ่ายในการก่อสร้าง การตลาด และการขายอย่างเข้มงวด
การนำเสนอนวัตกรรมและคุณค่า: พัฒนาโครงการที่ตอบโจทย์เทรนด์ใหม่ๆ เช่น การอยู่อาศัยที่ยั่งยืน (Sustainable Living), พื้นที่ทำงานที่บ้าน (Work From Home Spaces), และเทคโนโลยี Smart Home
การบริหารสภาพคล่อง: รักษาสภาพคล่องทางการเงินให้แข็งแกร่ง เพื่อรองรับความไม่แน่นอนของตลาด
การสร้างพันธมิตรเชิงกลยุทธ์: การร่วมมือกับพันธมิตรที่มีความเชี่ยวชาญ จะช่วยลดความเสี่ยงและเพิ่มโอกาสในการเติบโต
บทสรุปของปี 2566 เป็นเหมือนบททดสอบความแกร่งของภาคอสังหาริมทรัพย์ไทย แม้จะเผชิญกับความท้าทาย แต่ก็มีบริษัทที่สามารถยืนหยัดและเติบโตได้อย่างน่าชื่นชม หากคุณคือผู้ประกอบการ นักลงทุน หรือกำลังมองหาโอกาสในตลาดนี้ การทำความเข้าใจข้อมูลเชิงลึกเหล่านี้ คือก้าวแรกที่สำคัญที่สุดในการวางแผนกลยุทธ์เพื่อคว้าชัยในอนาคต
หากท่านเป็นหนึ่งในผู้ที่ต้องการวิเคราะห์ศักยภาพการลงทุน หรือกำลังมองหาแนวทางในการพัฒนาธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ให้เติบโตอย่างยั่งยืน ท่ามกลางสภาวะตลาดที่เปลี่ยนแปลงไปนี้ ขอเชิญปรึกษาผู้เชี่ยวชาญของเราเพื่อรับคำแนะนำและโซลูชันที่เหมาะสมที่สุดสำหรับท่าน
