บทวิเคราะห์เจาะลึก: อสังหาริมทรัพย์ไทย ปี 2566 – การวัดผลการดำเนินงานของ 41 บริษัทมหาชน ท่ามกลางความท้าทายและโอกาส
ในฐานะผู้ที่คลุกคลีอยู่ในวงการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์มาเป็นระยะเวลา 10 ปี ผมได้เห็นวัฏจักรของตลาดมาหลายครั้ง หลายปีที่ผ่านมา ตลาด อสังหาริมทรัพย์ไทย เติบโตอย่างแข็งแกร่ง สร้างความหวังให้กับผู้ประกอบการและนักลงทุน แต่ปี 2566 กลับเป็นปีที่พลิกความคาดหมายอย่างสิ้นเชิง แม้จะมีโมเมนตัมที่ดีจากปี 2565 ที่สัญญาณการฟื้นตัวเริ่มชัดเจน แต่เมื่อการเลือกตั้งใหญ่ผ่านพ้นไป ตลาดกลับเข้าสู่ภาวะชะลอตัวต่อเนื่อง จนถึงช่วงปลายปี ซึ่งปกติจะเป็นช่วงไฮซีซั่นของ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ กลับไม่สามารถกระตุ้นยอดขายได้ตามที่คาดหวัง สถานการณ์นี้ยังคงส่งผลต่อเนื่องมาถึงต้นปี 2567 สะท้อนให้เห็นถึงความท้าทายที่เหล่าผู้ประกอบการต้องเผชิญ
เพื่อทำความเข้าใจภาพรวมของ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ประเทศไทย อย่างแท้จริง Property Mentor ได้รวบรวมข้อมูลผลการดำเนินงานของบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ 41 แห่งที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ฯ ในปี 2566 เพื่อวิเคราะห์ว่าบริษัทใดสามารถรับมือกับความผันผวนของตลาดได้อย่างไร และใครคือผู้ที่พิสูจน์ตัวเองว่าเป็น “ตัวจริง” ในภาวะเช่นนี้
ภาพรวมรายได้รวม: การหดตัวเล็กน้อยแต่กระจายตัวในวงกว้าง
ตลอดปี 2566 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง สามารถสร้างรายได้รวมกันทั้งสิ้นกว่า 371,560 ล้านบาท ซึ่งลดลงเล็กน้อยประมาณ 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้รวม 376,141 ล้านบาท แม้ภาพรวมจะดูไม่น่ากังวลนัก แต่เมื่อเจาะลึกรายบริษัท จะพบว่าถึง 25 จาก 41 บริษัท มีรายได้รวมลดลงอย่างมีนัยสำคัญ
บริษัทที่ได้รับผลกระทบหนักที่สุด เห็นได้จากรายได้ที่ติดลบในหลัก 20% ขึ้นไป เช่น L.P.N. Development (-28%), Eastern Star Real Estate (-28%), และ Country Group Development (-28%) ตามมาด้วย Raimon Land (-26%), Lalin Property (-23%), Major Development (-22%), และ Siamese Asset (-21%)
แม้แต่ยักษ์ใหญ่อย่าง Land and Houses ก็ยังมีรายได้รวมติดลบถึง 18% สิ่งที่น่าสังเกตคือ ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีถึง 5 บริษัทที่มีรายได้ลดลงเมื่อเทียบกับปี 2565 นอกเหนือจาก Land and Houses แล้ว ยังมี AP (Thailand) ที่มีรายได้ลดลงเล็กน้อยไม่ถึง 1%, Supalai (-10%), Pruksa Holding (-9%), และ Origin Property ที่มีรายได้รวมลดลงประมาณ 4%
การจัดอันดับ Top 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ตามรายได้รวม ปี 2566:
แสนสิริ: 39,082 ล้านบาท (เติบโต 12%)
เอพี (ไทยแลนด์): 38,399 ล้านบาท
ศุภาลัย: 31,818 ล้านบาท
แลนด์แอนด์เฮ้าส์: 30,170 ล้านบาท
พฤกษา โฮลดิ้ง: 26,132 ล้านบาท
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น: 24,487 ล้านบาท
ยูนิเวนเจอร์: 17,672 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย): 16,169 ล้านบาท
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้: 15,157 ล้านบาท
สิงห์ เอสเตท: 15,066 ล้านบาท
รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดที่สะท้อนแก่นแท้ของธุรกิจ
อย่างไรก็ตาม การวัดผลการดำเนินงานที่แท้จริงของ บริษัทอสังหาริมทรัพย์ จำเป็นต้องพิจารณาที่ “รายได้จากการขาย” เป็นหลัก เนื่องจากรายได้รวมของบางบริษัทอาจมีส่วนเสริมจากธุรกิจอื่น ๆ ที่ไม่ได้เกี่ยวข้องกับการพัฒนาและขายอสังหาริมทรัพย์โดยตรง หากเราตัดปัจจัยเหล่านั้นออกไป จะเห็นภาพที่แตกต่างออกไปอย่างชัดเจน
ในภาพรวม 41 บริษัท ทำรายได้จากการขายได้รวมกัน 268,460 ล้านบาท ลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายรวม 299,979 ล้านบาท โดยมีถึง 30 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้จากการขายลดลงจากปีก่อน
รายได้จากการขายที่ลดลงอย่างมาก:
Raimon Land: -78%
L.P.N. Development: เกือบ -40%
Land and Houses: -38%
AP (Thailand): -2% (แม้จะเป็นอันดับ 1 ด้านรายได้จากการขาย)
กลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด มีถึง 8 บริษัทที่รายได้จากการขายลดลง สะท้อนให้เห็นถึงภาวะตลาดที่ท้าทายอย่างแท้จริง
การจัดอันดับ Top 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ตามรายได้จากการขาย ปี 2566:
เอพี (ไทยแลนด์): 36,927 ล้านบาท
แสนสิริ: 32,829 ล้านบาท (เติบโต 7%)
ศุภาลัย: 30,836 ล้านบาท
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น: 23,370 ล้านบาท (เติบโต 13%)
พฤกษา โฮลดิ้ง: 22,357 ล้านบาท
แลนด์แอนด์เฮ้าส์: 18,966 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย): 10,019 ล้านบาท
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้: 8,840 ล้านบาท (ลดลง -24%)
ควอลิตี้ เฮ้าส์: 7,619 ล้านบาท
พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค: 7,171 ล้านบาท
Central Pattana: การเติบโตที่น่าจับตา
นอกจากนี้ บริษัทที่น่ากล่าวถึงเป็นพิเศษคือ Central Pattana ซึ่งเริ่มเก็บเกี่ยวผลจากการลงทุนพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายอย่างต่อเนื่อง ในปี 2566 มีรายได้จากการขายสูงถึง 5,835 ล้านบาท เติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 103% จากปี 2565 การเติบโตนี้ชี้ให้เห็นถึงศักยภาพของบริษัทในการขยายธุรกิจ อสังหาริมทรัพย์เพื่อขาย และเป็นสัญญาณที่ดีสำหรับ ตลาดอสังหาริมทรัพย์กรุงเทพฯ และเมืองหลักอื่น ๆ
กำไรสุทธิ: ตัววัดความสามารถในการทำกำไรที่แท้จริง
แม้ว่ารายได้จะสำคัญ แต่สุดท้ายแล้ว “กำไร” คือสิ่งที่สะท้อนถึงความแข็งแกร่งและประสิทธิภาพในการบริหารจัดการของ บริษัทอสังหาริมทรัพย์ ในปี 2566 ทั้ง 41 บริษัท ทำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ลดลง 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวม 49,602 ล้านบาท
สิ่งที่น่ากังวลคือ มีกว่า 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน ซึ่งบางแห่งขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปีตั้งแต่ช่วงโควิด ยังไม่สามารถฟื้นตัวกลับมาได้ และกว่า 20 บริษัท จาก 41 แห่ง มีกำไรสุทธิลดลงเมื่อเทียบกับปีก่อน
การจัดอันดับ Top 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ตามกำไรสุทธิ ปี 2566:
แลนด์แอนด์เฮ้าส์: 7,495 ล้านบาท (กำไรส่วนหนึ่งมาจากการขายโรงแรม 2 แห่ง มูลค่า 2,500 ล้านบาท)
ศุภาลัย: 6,083 ล้านบาท
เอพี (ไทยแลนด์): 6,054 ล้านบาท
แสนสิริ: 5,846 ล้านบาท (เติบโต 42%)
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้: 3,160 ล้านบาท (ลดลง -25%)
เอสซี แอสเสท: 2,525 ล้านบาท
ควอลิตี้เฮ้าส์: 2,503 ล้านบาท
พฤกษา โฮลดิ้ง: 2,339 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย): 1,865 ล้านบาท
เซ็นทรัลพัฒนา: 1,610 ล้านบาท (ประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษีเงินได้ 1,975 ล้านบาท)
แนวโน้มปี 2567: ความท้าทายที่ยังคงอยู่และโอกาสที่ต้องคว้า
ข้อมูลผลการดำเนินงานปี 2566 บ่งชี้อย่างชัดเจนว่า ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ยังคงเผชิญกับความท้าทายรอบด้าน ทั้งจากภาวะเศรษฐกิจโลกที่ผันผวน อัตราดอกเบี้ยที่ยังทรงตัวอยู่ในระดับสูง และความไม่แน่นอนทางการเมือง อย่างไรก็ตาม ในทุกวิกฤตย่อมมีโอกาสสำหรับผู้ที่เตรียมพร้อม
สำหรับปี 2567 คาดว่าจะเป็นอีกปีที่ยากลำบากสำหรับผู้ประกอบการใน วงการอสังหาริมทรัพย์ แต่ก็มีปัจจัยบวกที่น่าจับตา เช่น การกลับมาของนักท่องเที่ยวต่างชาติ ซึ่งจะส่งผลดีต่อตลาด อสังหาริมทรัพย์เพื่อขาย โดยเฉพาะโครงการที่ตั้งอยู่ในทำเลศักยภาพ และการออกมาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจจากภาครัฐ
ในฐานะผู้เชี่ยวชาญ ผมมองว่า บริษัทที่มีความสามารถในการบริหารจัดการต้นทุนได้ดี มีการพัฒนาผลิตภัณฑ์ที่ตอบโจทย์ความต้องการของตลาดอย่างแท้จริง มีสภาพคล่องทางการเงินที่แข็งแกร่ง และมีความยืดหยุ่นในการปรับตัว จะสามารถผ่านพ้นช่วงเวลาที่ท้าทายนี้ไปได้ และอาจจะคว้าโอกาสในการเติบโตที่เกิดขึ้น
สำหรับใครที่กำลังมองหาโอกาสในการลงทุน อสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทย หรือต้องการที่ปรึกษาด้าน การลงทุนอสังหาริมทรัพย์ ที่แม่นยำและเชื่อถือได้ การทำความเข้าใจภาพรวมของตลาดเช่นนี้เป็นสิ่งสำคัญยิ่ง การศึกษาข้อมูลอย่างรอบด้าน การประเมินศักยภาพของแต่ละบริษัท และการพิจารณาปัจจัยระยะยาว จะช่วยให้การตัดสินใจของคุณมีประสิทธิภาพสูงสุด
หากท่านต้องการเจาะลึกโอกาสในการลงทุน อสังหาริมทรัพย์คอนโดมิเนียม หรือ บ้านเดี่ยว ในทำเลที่คุณสนใจ หรือต้องการที่ปรึกษาเพื่อการตัดสินใจที่ชาญฉลาด สามารถติดต่อเราเพื่อรับคำแนะนำจากผู้เชี่ยวชาญของเราได้ทันที เราพร้อมเคียงข้างคุณเพื่อสร้างความสำเร็จในทุกการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ของคุณ.
