ปี 2566 ที่เพิ่งผ่านพ้นไป อาจกล่าวได้ว่าเป็นปีแห่งการทบทวนและปรับกลยุทธ์สำหรับภาพรวม อสังหาริมทรัพย์ไทย อย่างแท้จริง แม้ว่าหลายฝ่ายจะคาดหวังถึงโมเมนตัมเชิงบวกที่ต่อเนื่องมาจากปี 2565 ซึ่งเป็นช่วงเวลาที่ตลาดเริ่มส่งสัญญาณการฟื้นตัว แต่ความเป็นจริงกลับแตกต่างออกไป ปัจจัยหลายประการส่งผลให้ตลาดกลับเข้าสู่ช่วงชะลอตัวอย่างมีนัยสำคัญ ตั้งแต่ก่อนช่วงการเลือกตั้งใหญ่ ไปจนถึงช่วงปลายปี แม้แต่ไตรมาสสุดท้ายของปี ซึ่งโดยปกติจะเป็นช่วงเวลาแห่งการจับจ่ายของผู้บริโภค (High Season) กลับไม่ได้แสดงสัญญาณการฟื้นตัวที่ชัดเจนนัก จนมาถึงต้นปี 2567 แนวโน้มของตลาดก็ยังคงไม่แตกต่างไปจากปีก่อนหน้ามากนัก
ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2566: บทวิเคราะห์จากผู้เชี่ยวชาญ 10 ปี สู่การคาดการณ์ปี 2567
ในฐานะผู้ที่มีประสบการณ์ในวงการ อสังหาริมทรัพย์ มากว่าทศวรรษ ผมได้เฝ้าติดตามพลวัตของตลาดอย่างใกล้ชิด เพื่อประเมินศักยภาพและความแข็งแกร่งของแต่ละบริษัท ในการนี้ Property Mentor ได้ทำการรวบรวมข้อมูลทางการเงินของบริษัทที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทยจำนวน 41 บริษัท เพื่อวิเคราะห์ผลประกอบการในปี 2566 โดยมีวัตถุประสงค์เพื่อทำความเข้าใจว่าบริษัทใดสามารถปรับตัวและรับมือกับสภาวะตลาดที่ท้าทายได้อย่างมีประสิทธิภาพ และใครคือผู้ที่สามารถยืนหยัดเป็น “ผู้ชนะที่แท้จริง” ท่ามกลางความผันผวนนี้
รายได้รวมของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ไทย ปี 2566: ภาพรวมและรายบริษัท
ตลอดปี 2566 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง สามารถสร้างรายได้รวมกันทั้งสิ้น 371,560 ล้านบาท ซึ่งเป็นการปรับลดลงเล็กน้อยประมาณ 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้รวม 376,141 ล้านบาท อย่างไรก็ตาม เมื่อเจาะลึกในรายละเอียดรายบริษัท จะพบว่ามีถึง 25 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้รวมลดลง ซึ่งสะท้อนให้เห็นถึงแรงกดดันที่หลายธุรกิจต้องเผชิญ
ในกลุ่มบริษัทที่เผชิญกับรายได้ติดลบในระดับที่น่ากังวล เราพบว่าหลายบริษัทมีรายได้ลดลงกว่า 20% ตัวอย่างที่เห็นได้ชัดคือ L.P.N. Development (LPN) ที่มีรายได้ลดลงประมาณ 28% ตามมาด้วย Eastern Star Real Estate (ESTAR) และ Country Group Development (CGD) ที่มีรายได้ลดลงในระดับใกล้เคียงกัน นอกจากนี้ Raimon Land (RML) ก็มีรายได้ลดลงถึง 26% ขณะที่ Lalin Property (LPH) ตามมาที่ 23% Major Development (MD) ที่ 22% และ Siamese Asset (SA) ที่ 21%
แม้แต่บริษัทยักษ์ใหญ่ในวงการอย่าง Land and Houses (LH) ก็ยังไม่สามารถหลีกเลี่ยงแนวโน้มรายได้ที่ติดลบได้ โดยมีรายได้รวมลดลงถึง 18% สิ่งที่น่าสังเกตอีกประการคือ ในกลุ่ม 10 บริษัทที่สร้างรายได้สูงสุดในปี 2566 มีถึง 5 บริษัทที่รายได้ลดลงเมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า นอกจาก Land and Houses แล้ว ยังมี AP (Thailand) (AP) ที่มีรายได้ลดลงเล็กน้อยไม่ถึง 1% ขณะที่ Supalai (SPALI) มีรายได้ลดลง 10% Pruksa Holding (PSH) ลดลง 9% และ Origin Property (ORI) มีรายได้รวมลดลงประมาณ 4%
การแข่งขันที่ดุเดือด: 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่สร้างรายได้รวมสูงสุด
เมื่อพิจารณา 10 อันดับแรกของบริษัท อสังหาริมทรัพย์ ที่สร้างรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 พบว่า:
Sansiri (SIRI): 39,082 ล้านบาท (เติบโต 12%)
AP (Thailand) (AP): 38,399 ล้านบาท
Supalai (SPALI): 31,818 ล้านบาท
Land and Houses (LH): 30,170 ล้านบาท
Pruksa Holding (PSH): 26,132 ล้านบาท
SC Asset Corporation (SC): 24,487 ล้านบาท
U City (U): 17,672 ล้านบาท (เดิมคือ U City แต่ปัจจุบันได้เปลี่ยนชื่อและมีการควบรวม)
Frasers Property (Thailand) (FPT): 16,169 ล้านบาท
Origin Property (ORI): 15,157 ล้านบาท
Singha Estate (S): 15,066 ล้านบาท
รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดที่แท้จริงของศักยภาพการดำเนินงาน
หากเราต้องการวัดผลการดำเนินงานที่แท้จริงของธุรกิจ อสังหาริมทรัพย์ การพิจารณารายได้จากการขายถือเป็นตัวชี้วัดที่สำคัญยิ่งกว่ารายได้รวม เนื่องจากรายได้รวมของบางบริษัทอาจมีการรับรู้รายได้จากแหล่งอื่นนอกเหนือจากการขายโครงการโดยตรง อย่างไรก็ตาม เมื่อพิจารณาเฉพาะรายได้จากการขาย โฉมหน้าของ 10 อันดับแรกก็มีการเปลี่ยนแปลงไปพอสมควร
โดยรวมแล้ว ทั้ง 41 บริษัท สามารถสร้างรายได้จากการขายรวมกันได้ 268,460 ล้านบาท ซึ่งเป็นการลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายรวม 299,979 ล้านบาท โดยมีถึง 30 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้จากการขายลดลงจากปีก่อนหน้า
ในกลุ่มบริษัทที่มีรายได้จากการขายลดลงอย่างมีนัยสำคัญ ได้แก่ Raimon Land (RML) ที่มีรายได้จากการขายลดลงถึง 78% L.P.N. Development (LPN) มีรายได้จากการขายลดลงเกือบ 40% และที่น่าตกใจคือ Land and Houses (LH) ที่มีรายได้จากการขายลดลงถึง 38% แม้แต่ AP (Thailand) (AP) ซึ่งเป็นผู้นำในด้านรายได้จากการขาย ก็ยังมีรายได้ลดลงเล็กน้อยที่ 2% สิ่งที่น่าสนใจคือ ในกลุ่ม 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด มีถึง 8 บริษัทที่รายได้จากการขายลดลงจากปี 2565
10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่สร้างรายได้จากการขายสูงสุด
สำหรับ 10 อันดับแรกในกลุ่มรายได้จากการขาย แสดงให้เห็นถึงการเปลี่ยนแปลงในกลยุทธ์และการตอบสนองต่อตลาด:
AP (Thailand) (AP): 36,927 ล้านบาท (เป็นผู้นำในด้านรายได้จากการขาย)
Sansiri (SIRI): 32,829 ล้านบาท (เติบโต 7% และเป็นหนึ่งในสองบริษัทที่มีรายได้จากการขายเติบโต)
Supalai (SPALI): 30,836 ล้านบาท (ยังคงรักษาตำแหน่งได้อย่างแข็งแกร่ง)
SC Asset Corporation (SC): 23,370 ล้านบาท (ขึ้นมาอยู่ใน Top 5 ได้สำเร็จ และเติบโต 13%)
Pruksa Holding (PSH): 22,357 ล้านบาท
Land and Houses (LH): 18,966 ล้านบาท (ยังคงรักษาตำแหน่งใน Top 10 แม้รายได้จากการขายจะลดลง)
Frasers Property (Thailand) (FPT): 10,019 ล้านบาท
Origin Property (ORI): 8,840 ล้านบาท (แม้รายได้ลดลง 24% แต่ยังคงอยู่ใน Top 10)
Quality Houses (QH): 7,619 ล้านบาท
Property Perfect (PF): 7,171 ล้านบาท
อีกหนึ่งบริษัทที่น่าจับตามองและมีผลงานโดดเด่นคือ Central Pattana (CPN) ซึ่งได้เริ่มเก็บเกี่ยวผลตอบแทนจากการลงทุนพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายอย่างต่อเนื่อง ในปี 2566 CPN สร้างรายได้จากการขายได้ 5,835 ล้านบาท เพิ่มขึ้นถึง 103% จากปี 2565 ที่มีรายได้ 2,870 ล้านบาท การเติบโตนี้สะท้อนถึงศักยภาพและความสามารถในการขยายตลาดของบริษัท
กำไรสุทธิ: การวัดผลสำเร็จที่แท้จริงของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์
แม้ว่าการสร้างรายได้จะเป็นสิ่งสำคัญ แต่ท้ายที่สุดแล้ว “กำไรสุทธิ” คือตัวชี้วัดที่แท้จริงถึงความสำเร็จของธุรกิจ อสังหาริมทรัพย์ ในปี 2566 ทั้ง 41 บริษัท สามารถทำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ซึ่งลดลง 11% จากปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวมประมาณ 49,602 ล้านบาท ยิ่งไปกว่านั้น มีถึง 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน บางบริษัทขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปี ตั้งแต่ช่วงการแพร่ระบาดของโควิด-19 และยังไม่สามารถฟื้นตัวกลับมาได้ นอกจากนี้ กว่า 20 บริษัทจาก 41 แห่ง มีกำไรสุทธิลดลงจากปี 2565
10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำกำไรสุทธิสูงสุด
การพิจารณาถึงกำไรสุทธิ เผยให้เห็นถึงประสิทธิภาพในการบริหารจัดการต้นทุนและสร้างผลตอบแทนที่เหนือกว่า:
Land and Houses (LH): 7,495 ล้านบาท (แม้รายได้รวมจะลดลง แต่สามารถทำกำไรสูงสุดได้ เนื่องจากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุน ซึ่งเป็นรายการพิเศษ)
Supalai (SPALI): 6,083 ล้านบาท
AP (Thailand) (AP): 6,054 ล้านบาท
Sansiri (SIRI): 5,846 ล้านบาท (เติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 42%)
Origin Property (ORI): 3,160 ล้านบาท (แม้กำไรลดลง 25% จากปีก่อน)
SC Asset Corporation (SC): 2,525 ล้านบาท
Quality Houses (QH): 2,503 ล้านบาท
Pruksa Holding (PSH): 2,339 ล้านบาท
Frasers Property (Thailand) (FPT): 1,865 ล้านบาท
Central Pattana (CPN): 1,610 ล้านบาท (ตัวเลขประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษีเงินได้ 1,975 ล้านบาท)
แนวโน้มปี 2567: ความท้าทายและโอกาสในตลาดอสังหาริมทรัพย์
ผลประกอบการของบริษัท อสังหาริมทรัพย์ 41 แห่งที่ Property Mentor ได้รวบรวมมา สะท้อนให้เห็นถึงความท้าทายที่ตลาดต้องเผชิญในปี 2566 และแนวโน้มที่คาดว่าจะยังคงมีความยากลำบากในปี 2567 นี้
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการ อสังหาริมทรัพย์ มากว่า 10 ปี ผมมองว่า ปี 2567 จะเป็นอีกปีแห่งการทดสอบความแข็งแกร่งของธุรกิจ การที่บริษัทต่างๆ จะสามารถยืนหยัดและเติบโตต่อไปได้นั้น จะขึ้นอยู่กับปัจจัยหลายประการ ได้แก่:
การบริหารต้นทุนและประสิทธิภาพในการดำเนินงาน: ในภาวะที่กำลังซื้อชะลอตัว การควบคุมต้นทุนการก่อสร้าง การบริหารจัดการสินค้าคงคลัง และการเพิ่มประสิทธิภาพในทุกกระบวนการดำเนินงาน จะเป็นหัวใจสำคัญในการรักษาความสามารถในการทำกำไร
การปรับตัวเข้ากับความต้องการของผู้บริโภค: พฤติกรรมผู้บริโภคเปลี่ยนแปลงไปอย่างรวดเร็ว การพัฒนาโครงการที่ตอบโจทย์ความต้องการที่แท้จริง เช่น ฟังก์ชันการใช้งานที่ยืดหยุ่น พื้นที่สีเขียว สิ่งอำนวยความสะดวกที่ครบครัน หรือการออกแบบที่คำนึงถึงความคุ้มค่า จะสร้างความได้เปรียบทางการแข่งขัน
นวัตกรรมและการใช้เทคโนโลยี: การนำเทคโนโลยีมาใช้ในการขาย การตลาด และการบริหารโครงการ เช่น แพลตฟอร์มออนไลน์ การใช้ AI ในการวิเคราะห์ข้อมูล หรือเทคโนโลยีการก่อสร้างสมัยใหม่ จะช่วยเพิ่มประสิทธิภาพและลดต้นทุน
การสร้างความแตกต่างและมูลค่าเพิ่ม: ในตลาดที่มีการแข่งขันสูง การสร้างแบรนด์ที่แข็งแกร่ง การนำเสนอมูลค่าเพิ่มที่แตกต่าง หรือการพัฒนาโครงการที่มีเอกลักษณ์ จะช่วยดึงดูดลูกค้าและสร้างความภักดีต่อแบรนด์
การบริหารความเสี่ยงทางการเงิน: การเข้าถึงแหล่งเงินทุนที่หลากหลาย การบริหารจัดการหนี้สินอย่างมีประสิทธิภาพ และการวางแผนการเงินที่รอบคอบ จะช่วยให้ธุรกิจสามารถรับมือกับความผันผวนทางเศรษฐกิจได้
สำหรับนักลงทุนที่สนใจใน ตลาดอสังหาริมทรัพย์กรุงเทพฯ หรือ อสังหาริมทรัพย์เชียงใหม่ ที่ต้องการมองหาโอกาสในการลงทุน หรือผู้ประกอบการที่กำลังมองหาพันธมิตรทางธุรกิจ การทำความเข้าใจถึงผลประกอบการและกลยุทธ์ของบริษัทชั้นนำเหล่านี้ ถือเป็นข้อมูลสำคัญในการประกอบการตัดสินใจ
ปี 2567 จะเป็นปีที่บริษัท อสังหาริมทรัพย์ ต้องงัดกลยุทธ์ทั้งหมดออกมาใช้ เพื่อฝ่าฟันความท้าทาย และมองหาโอกาสในการเติบโตท่ามกลางสภาวะตลาดที่ไม่แน่นอน การปรับตัวอย่างต่อเนื่อง การสร้างสรรค์นวัตกรรม และการมุ่งเน้นการสร้างมูลค่าที่แท้จริงให้กับผู้บริโภค จะเป็นกุญแจสำคัญสู่ความสำเร็จในระยะยาว
หากท่านกำลังมองหาที่ปรึกษาผู้เชี่ยวชาญที่พร้อมจะร่วมวิเคราะห์โอกาสและวางแผนกลยุทธ์เพื่อก้าวผ่านปีที่ท้าทายนี้ไปพร้อมกับธุรกิจ อสังหาริมทรัพย์ ของท่าน เราพร้อมที่จะเป็นส่วนหนึ่งในการสร้างความสำเร็จให้แก่คุณ.
