วิเคราะห์ภาพรวมอสังหาริมทรัพย์ไทย ปี 2566: ความท้าทาย รายได้ และผลกำไร ท่ามกลางการเปลี่ยนแปลงสู่ปี 2567
จากประสบการณ์ในวงการ อสังหาริมทรัพย์ไทย มากว่าทศวรรษ ผมได้เห็นวัฏจักรของตลาดที่ขึ้นลงอยู่เสมอ แต่ปี 2566 ที่เพิ่งผ่านพ้นไปนั้น ถือเป็นบททดสอบที่สำคัญยิ่งสำหรับผู้ประกอบการในภาคส่วนนี้ หลังจากที่หลายคนคาดหวังถึงการฟื้นตัวอย่างแข็งแกร่ง โดยอาศัยโมเมนตัมที่ดีจากปี 2565 ตลาดกลับต้องเผชิญกับสภาวะชะลอตัวที่ยืดเยื้อ โดยเฉพาะอย่างยิ่งในช่วงก่อนการเลือกตั้งใหญ่ และผลกระทบนี้ยังคงส่งทอดมาจนถึงช่วงปลายปี แม้แต่ฤดูกาลขายที่มักจะคึกคักที่สุดในไตรมาส 4 ก็ยังไม่สามารถจุดประกายการเติบโตที่คาดหวังได้ ทำให้ภาพรวมของ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ 2567 ยังคงเต็มไปด้วยความไม่แน่นอน
เพื่อทำความเข้าใจภาพรวมอย่างรอบด้าน Property Mentor ได้ทำการรวบรวมข้อมูลทางการเงินของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ 41 แห่งที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ เพื่อวิเคราะห์ผลการดำเนินงานในปี 2566 ว่าแต่ละบริษัทสามารถปรับตัวและรับมือกับความท้าทายนี้ได้ดีเพียงใด และใครคือผู้ที่สามารถยืนหยัดได้อย่างแข็งแกร่งภายใต้สภาวะกดดันนี้
รายได้รวมปี 2566: ภาพรวมที่ทรงตัวแต่แฝงด้วยความผันผวน
ตลอดปี 2566 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง สามารถสร้างรายได้รวมกันกว่า 371,560 ล้านบาท ซึ่งเป็นการลดลงเล็กน้อยประมาณ 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้รวมถึง 376,141 ล้านบาท ตัวเลขนี้อาจดูไม่แตกต่างกันมากนัก แต่เมื่อเจาะลึกในรายละเอียด จะพบว่ามีถึง 25 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้รวมลดลง ซึ่งสะท้อนให้เห็นถึงแรงกดดันที่เกิดขึ้นกับผู้ประกอบการส่วนใหญ่
บริษัทที่เผชิญกับการลดลงของรายได้อย่างมีนัยสำคัญ ได้แก่ L.P.N. Development (LPN) ที่มีรายได้ติดลบถึงประมาณ -28% ตามมาด้วย Eastern Star Real Estate (ESTAR) และ Country Group Development (CGD) ในอัตราที่ใกล้เคียงกัน นอกจากนี้ Raimon Land (RML) ก็มีรายได้ลดลงถึง -26% ขณะที่ Lalin Property (LPH) และ Major Development (MD) ต่างก็มีรายได้ลดลงประมาณ -23% และ -22% ตามลำดับ รวมถึง Siamese Asset (SA) ที่มีรายได้ติดลบ -21%
แม้แต่บริษัทยักษ์ใหญ่ที่หลายคนคุ้นเคยอย่าง Land and Houses (LH) ก็ไม่สามารถหลีกเลี่ยงผลกระทบนี้ได้ โดยมีรายได้รวมลดลงถึง 18% และที่น่าสังเกตคือ ในกลุ่ม 10 อันดับแรกของบริษัทที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีถึง 5 บริษัทที่รายได้ลดลงเมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า นอกเหนือจาก Land and Houses แล้ว ยังมี AP (Thailand) (AP) ที่มีรายได้ลดลงเล็กน้อยไม่ถึง -1% ขณะที่ Supalai (SPALI) มีรายได้ลดลง -10% Pruksa Holding (PSH) ลดลง -9% และ Origin Property (ORI) มีรายได้ลดลงประมาณ -4%
10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำรายได้รวมสูงสุดในปี 2566:
Sansiri (SIRI): 39,082 ล้านบาท (เติบโต 12%)
AP (Thailand) (AP): 38,399 ล้านบาท
Supalai (SPALI): 31,818 ล้านบาท
Land and Houses (LH): 30,170 ล้านบาท
Pruksa Holding (PSH): 26,132 ล้านบาท
SC Asset Corporation (SC): 24,487 ล้านบาท
Univentures (UV): 17,672 ล้านบาท
Frasers Property (Thailand) (FPT): 16,169 ล้านบาท
Origin Property (ORI): 15,157 ล้านบาท
Singha Estate (S): 15,066 ล้านบาท
รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดที่สะท้อนผลการดำเนินงานจริง
อย่างไรก็ตาม หากเราต้องการวัดผลการดำเนินงานที่แท้จริงของธุรกิจ พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ การพิจารณารายได้จากการขายโดยตรงจะเป็นตัวชี้วัดที่แม่นยำกว่า เนื่องจากหลายบริษัทอาจมีรายได้จากแหล่งอื่นเข้ามาเสริม ดังนั้น การจัดอันดับ 10 บริษัทแรกเมื่อพิจารณาเฉพาะรายได้จากการขาย อาจมีหน้าตาที่แตกต่างออกไป
โดยรวมแล้ว ทั้ง 41 บริษัท มีรายได้จากการขายรวมกัน 268,460 ล้านบาท ซึ่งลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายรวม 299,979 ล้านบาท และมีถึง 30 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้จากการขายลดลงจากปีก่อนหน้า
บริษัทที่เผชิญกับการลดลงของรายได้จากการขายอย่างมีนัยสำคัญ ได้แก่ Raimon Land (RML) ที่รายได้ลดลงถึง -78% L.P.N. Development (LPN) รายได้จากการขายลดลงเกือบ -40% และที่น่าตกใจคือ Land and Houses (LH) ซึ่งมีรายได้จากการขายลดลงถึง -38% แม้แต่ AP (Thailand) (AP) ซึ่งเป็นเบอร์หนึ่งในด้านรายได้รวม ก็ยังมีรายได้จากการขายลดลงเล็กน้อยที่ -2% และไม่เพียงแค่บริษัทขนาดใหญ่เท่านั้นที่ประสบปัญหานี้ ในกลุ่ม 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด ยังมีถึง 8 บริษัทที่มีรายได้จากการขายลดลง
10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำรายได้จากการขายสูงสุดในปี 2566:
AP (Thailand) (AP): 36,927 ล้านบาท
Sansiri (SIRI): 32,829 ล้านบาท (เติบโต 7%)
Supalai (SPALI): 30,836 ล้านบาท
SC Asset Corporation (SC): 23,370 ล้านบาท (เติบโต 13%)
Pruksa Holding (PSH): 22,357 ล้านบาท
Land and Houses (LH): 18,966 ล้านบาท
Frasers Property (Thailand) (FPT): 10,019 ล้านบาท
Origin Property (ORI): 8,840 ล้านบาท (รายได้ลดลง -24%)
Quality Houses (QH): 7,619 ล้านบาท
Property Perfect (PF): 7,171 ล้านบาท
นอกจากนี้ บริษัทที่น่าจับตามองเป็นพิเศษคือ Central Pattana (CPN) ซึ่งได้เริ่มเห็นผลของการลงทุนในการพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายมาอย่างต่อเนื่อง ในปี 2566 CPN สามารถสร้างรายได้จากการขายได้ถึง 5,835 ล้านบาท คิดเป็นการเติบโตที่โดดเด่นถึง 103% จากปี 2565 ที่มีรายได้จากการขาย 2,870 ล้านบาท
กำไรสุทธิ: บทสรุปของผู้ชนะที่แท้จริง
ท้ายที่สุดแล้ว ไม่ว่าบริษัทจะสร้างรายได้ได้มากเพียงใด หากมีกำไรสุทธิที่น้อย การถือว่าเป็นผู้ชนะที่แท้จริงก็อาจจะยังไม่ใช่ ในปี 2566 ทั้ง 41 บริษัททำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ซึ่งลดลง -11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวมประมาณ 49,602 ล้านบาท โดยมีกว่า 12 บริษัทที่ผลประกอบการขาดทุน บางบริษัทประสบปัญหาขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปี นับตั้งแต่ช่วงการระบาดของโควิด-19 และยังไม่สามารถฟื้นตัวได้ ขณะที่กว่า 20 บริษัท จาก 41 บริษัท มีกำไรสุทธิลดลงจากปี 2565
10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำกำไรสุทธิสูงสุดในปี 2566:
Land and Houses (LH): 7,495 ล้านบาท (ปัจจัยหนุนสำคัญคือ กำไรจากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุน มูลค่า 2,500 ล้านบาท)
Supalai (SPALI): 6,083 ล้านบาท
AP (Thailand) (AP): 6,054 ล้านบาท
Sansiri (SIRI): 5,846 ล้านบาท (เติบโต 42%)
Origin Property (ORI): 3,160 ล้านบาท (กำไรลดลง -25%)
SC Asset Corporation (SC): 2,525 ล้านบาท
Quality Houses (QH): 2,503 ล้านบาท
Pruksa Holding (PSH): 2,339 ล้านบาท
Frasers Property (Thailand) (FPT): 1,865 ล้านบาท
Central Pattana (CPN): 1,610 ล้านบาท (ประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษีเงินได้ 1,975 ล้านบาท)
ข้อมูลเหล่านี้สะท้อนให้เห็นถึงภาพรวมผลการดำเนินงานในภาค อสังหาริมทรัพย์ 2566 ของบริษัทจดทะเบียน 41 แห่งที่ Property Mentor ได้รวบรวมมา การประเมิน แนวโน้มตลาดอสังหาริมทรัพย์ 2025 ยังคงเป็นเรื่องที่ท้าทาย โดยคาดว่าปี 2567 จะยังคงเป็นอีกปีที่ผู้ประกอบการต้องเผชิญกับความยากลำบากในการดำเนินธุรกิจ
หากคุณคือหนึ่งในผู้ที่กำลังวางแผนลงทุนใน คอนโดมิเนียม กรุงเทพ หรือมองหา บ้านเดี่ยว นนทบุรี หรือกำลังพิจารณา ซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ ในพื้นที่อื่นๆ การทำความเข้าใจถึงสถานการณ์และผลประกอบการของผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ชั้นนำ จะเป็นข้อมูลสำคัญที่จะช่วยให้คุณตัดสินใจได้อย่างมีประสิทธิภาพสูงสุด
หากคุณต้องการคำปรึกษาเชิงลึก หรือต้องการวิเคราะห์ศักยภาพของโครงการอสังหาริมทรัพย์ที่คุณสนใจ หรือกำลังมองหาโอกาสในการลงทุนในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยที่เต็มไปด้วยพลวัต โปรดติดต่อเรา เพื่อร่วมกันวางแผนกลยุทธ์ที่เหมาะสมกับเป้าหมายของคุณในปี 2567 และก้าวต่อไปสู่อนาคตที่มั่นคง
