ปี 2566 ที่ผ่านมา ถือเป็นช่วงเวลาที่ท้าทายอย่างยิ่งสำหรับอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ไทย หลังจากการคาดการณ์ที่สดใสจากโมเมนตัมของปี 2565 ตลาดกลับเข้าสู่ภาวะชะลอตัวอย่างเห็นได้ชัด การเลือกตั้งใหญ่ที่กำลังจะมาถึงและการเมืองที่ผันผวน ส่งผลกระทบต่อเนื่องจนถึงช่วงปลายปี แม้แต่ช่วงไฮซีซั่นในไตรมาส 4 ก็ยังไม่สามารถกระตุ้นยอดขายให้ฟื้นตัวได้อย่างที่คาดหวัง และแนวโน้มนี้ยังคงส่งต่อไปยังต้นปี 2567 ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย จึงเป็นประเด็นที่น่าจับตามองอย่างใกล้ชิด
เจาะลึกผลประกอบการอสังหาริมทรัพย์ไทย ปี 2566: บทวิเคราะห์จากกูรูวงการอสังหาริมทรัพย์
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มากว่าทศวรรษ ผมได้ทำการวิเคราะห์ข้อมูลผลประกอบการของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย จำนวน 41 แห่ง เพื่อประเมินว่าบริษัทใดสามารถปรับตัวและรับมือกับสภาวะตลาดที่ซับซ้อนนี้ได้ดีที่สุด และใครคือผู้ที่สามารถยืนหยัดเป็น “ผู้ชนะที่แท้จริง” ในปีที่ผ่านมา
ภาพรวมรายได้อสังหาริมทรัพย์ไทย ปี 2566: ความท้าทายที่ส่งผลกระทบเป็นวงกว้าง
จากการรวบรวมข้อมูล พบว่าบริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง สามารถสร้างรายได้รวมกันทั้งสิ้นกว่า 371,560 ล้านบาท ซึ่งลดลงเล็กน้อยประมาณ 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่ทำรายได้รวมไป 376,141 ล้านบาท ตัวเลขภาพรวมอาจดูไม่แตกต่างกันมากนัก แต่เมื่อเจาะลึกรายบริษัท จะพบว่าสถานการณ์นั้นมีความซับซ้อนกว่าที่คิด โดยมีถึง 25 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้รวมลดลง
บริษัทที่ได้รับผลกระทบอย่างหนักจนรายได้ติดลบในระดับ 20% ขึ้นไป มีหลายราย อาทิ L.P.N. Development (LPN) ที่ติดลบราว 28%, Eastern Star Real Estate (ESTAR) ก็เช่นกัน, และ Country Group Development (CGD) ก็เผชิญกับภาวะรายได้ถดถอยในระดับเดียวกัน นอกจากนี้ Raimon Land (RML) ติดลบไปถึง 26%, Lalin Property (LPH) -23%, Major Development (MJD) -22%, และ Siamese Asset (SA) -21%
แม้แต่ Land and Houses (LH) หนึ่งในเบอร์ต้นๆ ของวงการอสังหาริมทรัพย์ไทย ก็ยังมีรายได้รวมติดลบถึง 18% สิ่งที่น่าสังเกตคือ ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่ทำรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีถึง 5 บริษัทที่มีรายได้ลดลงจากปี 2565 นอกเหนือจาก Land and Houses แล้ว ยังมี AP Thailand (AP) ที่รายได้ลดลงเล็กน้อยไม่ถึง 1%, Supalai (SPALI) -10%, Pruksa Holding (PPH) -9%, และ Origin Property (ORI) รายได้รวมลดลงประมาณ 4%
“แสนสิริ” ผงาดผู้นำรายได้รวมสูงสุด ปี 2566 ด้วยการเติบโตที่น่าประทับใจ
เมื่อพิจารณาจากรายได้รวม 10 อันดับแรก บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่โดดเด่นที่สุดในปี 2566 ได้แก่:
แสนสิริ (Siri): 39,082 ล้านบาท (เติบโต 12%)
เอพี (ไทยแลนด์) (AP): 38,399 ล้านบาท
ศุภาลัย (SPALI): 31,818 ล้านบาท
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH): 30,170 ล้านบาท
พฤกษา โฮลดิ้ง (PPH): 26,132 ล้านบาท
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC): 24,487 ล้านบาท
ยูนิเวนเจอร์ (UV): 17,672 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT): 16,169 ล้านบาท
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI): 15,157 ล้านบาท
สิงห์ เอสเตท (S): 15,066 ล้านบาท
รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดสำคัญที่สะท้อนประสิทธิภาพการดำเนินงานที่แท้จริง
อย่างไรก็ตาม ในมุมมองของผู้เชี่ยวชาญ การวัดผลงานที่แท้จริงของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ควรพิจารณาที่ “รายได้จากการขาย” เป็นหลัก เนื่องจากรายได้รวมของบางบริษัทอาจมีการรวมรายได้จากส่วนอื่น ๆ ที่ไม่ใช่การขายอสังหาริมทรัพย์เข้ามาด้วย ซึ่งอาจไม่สะท้อนถึงศักยภาพในการดำเนินธุรกิจหลักอย่างแท้จริง
เมื่อพิจารณาเฉพาะรายได้จากการขาย พบว่าบริษัททั้ง 41 แห่ง สามารถสร้างรายได้จากการขายรวมกันได้ 268,460 ล้านบาท ลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายรวม 299,979 ล้านบาท และน่ากังวลว่ามีถึง 30 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้จากการขายลดลงจากปีก่อนหน้า
ตัวเลขที่น่าตกใจคือ Raimon Land (RML) ที่รายได้จากการขายตกลงถึง 78%, L.P.N. Development (LPN) รายได้ขายลดลงเกือบ 40%, และ Land and Houses (LH) ที่มีรายได้จากการขายลดลงถึง 38% แม้แต่ AP Thailand (AP) ซึ่งเป็นเบอร์ 1 ในแง่รายได้จากการขาย ก็ยังมีรายได้จากการขายลดลงเล็กน้อยที่ 2% และไม่ใช่เพียงบริษัทใหญ่ๆ เท่านั้นที่เผชิญปัญหานี้ เพราะในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุดถึง 8 บริษัท มีรายได้จากการขายลดลง
“เอพี (ไทยแลนด์)” ทวงคืนตำแหน่งผู้นำรายได้จากการขายอย่างสมศักดิ์ศรี
สำหรับ 10 อันดับแรกของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำรายได้จากการขายสูงสุดในปี 2566 มีดังนี้:
เอพี (ไทยแลนด์) (AP): 36,927 ล้านบาท
แสนสิริ (Siri): 32,829 ล้านบาท (เติบโต 7%)
ศุภาลัย (SPALI): 30,836 ล้านบาท
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC): 23,370 ล้านบาท (เติบโต 13%)
พฤกษา โฮลดิ้ง (PPH): 22,357 ล้านบาท
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH): 18,966 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT): 10,019 ล้านบาท
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI): 8,840 ล้านบาท (รายได้ลดลง 24% แต่ยังคงติด Top 10)
ควอลิตี้ เฮ้าส์ (QH): 7,619 ล้านบาท
พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค (PF): 7,171 ล้านบาท
นอกจากนี้ ยังมี เซ็นทรัลพัฒนา (CPN) ที่แสดงผลงานโดดเด่นอย่างน่าสนใจ โดยในปี 2566 บริษัทสามารถสร้างรายได้จากการขายได้ถึง 5,835 ล้านบาท เติบโตถึง 103% จากปีก่อนหน้า แสดงให้เห็นถึงศักยภาพในการขยายธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายที่กำลังเก็บเกี่ยวผลิดอกออกผล
“แลนด์แอนด์เฮ้าส์” แชมป์กำไรสุทธิ แม้รายได้จะชะลอตัว
สุดท้าย แต่ไม่ท้ายสุด การวัดผลกำไรสุทธิ คือปัจจัยชี้ขาดความสำเร็จที่แท้จริง แม้บริษัทจะมียอดขายสูง แต่หากมีกำไรน้อย หรือขาดทุน ก็ยังถือว่าไม่ประสบความสำเร็จตามเป้าหมาย ในปี 2566 บริษัททั้ง 41 แห่ง ทำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ลดลง 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่ทำกำไรสุทธิรวม 49,602 ล้านบาท ที่น่าเป็นห่วงคือ มีถึง 12 บริษัทที่รายงานผลประกอบการขาดทุน บางบริษัทขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปีนับตั้งแต่ช่วงโควิด และกว่า 20 บริษัทจาก 41 แห่ง มีกำไรลดลงจากปีก่อน
แม้จะมีรายได้รวมที่ติดลบ แต่ แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH) ก็ยังคงยืนหนึ่งในตำแหน่งบริษัทที่ทำกำไรสูงสุดในปี 2566 ด้วยกำไรสุทธิ 7,495 ล้านบาท ปัจจัยสำคัญที่ทำให้ LH สามารถทำกำไรได้สูงถึงขนาดนี้ มาจากการรับรู้กำไรพิเศษจากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุน เป็นมูลค่ากว่า 2,500 ล้านบาท หากไม่มีรายการดังกล่าว ตำแหน่งแชมป์อาจตกเป็นของ ศุภาลัย (SPALI) ที่ทำกำไรไป 6,083 ล้านบาท ซึ่งเฉือน เอพี (ไทยแลนด์) (AP) ที่ทำกำไร 6,054 ล้านบาท ไปอย่างฉิวเฉียด
สำหรับ 10 อันดับแรกของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำกำไรสูงสุดในปี 2566 มีดังนี้:
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH): 7,495 ล้านบาท
ศุภาลัย (SPALI): 6,083 ล้านบาท
เอพี (ไทยแลนด์) (AP): 6,054 ล้านบาท
แสนสิริ (Siri): 5,846 ล้านบาท (เติบโต 42%)
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI): 3,160 ล้านบาท (กำไรลดลง 25% แต่ยังคงติด Top 5)
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC): 2,525 ล้านบาท
ควอลิตี้ เฮ้าส์ (QH): 2,503 ล้านบาท
พฤกษา โฮลดิ้ง (PPH): 2,339 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT): 1,865 ล้านบาท
เซ็นทรัลพัฒนา (CPN): 1,610 ล้านบาท (ตัวเลขประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษีเงินได้ 1,975 ล้านบาท)
แนวโน้มตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ปี 2567: การปรับตัวและการแสวงหาโอกาสในความท้าทาย
จากการวิเคราะห์ผลประกอบการของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ 41 แห่ง พบว่าปี 2566 เป็นปีแห่งความท้าทายที่ส่งผลกระทบต่อภาพรวมของอุตสาหกรรมอย่างชัดเจน แนวโน้มในปี 2567 คาดว่าจะเป็นอีกปีที่ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยยังคงเผชิญกับความไม่แน่นอน ปัจจัยทางเศรษฐกิจมหภาค เช่น อัตราดอกเบี้ย เงินเฟ้อ และกำลังซื้อของผู้บริโภค จะยังคงเป็นตัวแปรสำคัญ
ในฐานะผู้ที่อยู่ในธุรกิจนี้มาอย่างยาวนาน ผมมองว่าบริษัทที่สามารถปรับตัวได้อย่างรวดเร็ว เข้าใจความต้องการของตลาด และมีกลยุทธ์ทางการเงินที่แข็งแกร่ง จะเป็นผู้ที่สามารถผ่านพ้นช่วงเวลาที่ยากลำบากนี้ไปได้ บริษัทที่มุ่งเน้นการพัฒนาโครงการที่ตอบโจทย์เทรนด์ใหม่ๆ เช่น บ้านเพื่อผู้สูงอายุ (senior living), บ้านอัจฉริยะ (smart homes), หรือโครงการที่ใส่ใจสิ่งแวดล้อม (eco-friendly projects) จะมีแต้มต่อ
นอกจากนี้ การมองหาโอกาสใหม่ๆ เช่น การลงทุนในธุรกิจที่เกี่ยวข้องกับอสังหาริมทรัพย์ (real estate-related businesses) หรือการขยายตลาดไปยังกลุ่มลูกค้าใหม่ๆ จะเป็นกุญแจสำคัญในการสร้างการเติบโต
หากท่านเป็นผู้ที่อยู่ในอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ หรือกำลังมองหาโอกาสในการลงทุนในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย การทำความเข้าใจกับข้อมูลเชิงลึกเหล่านี้เป็นสิ่งสำคัญยิ่ง การวิเคราะห์ผลประกอบการของบริษัทชั้นนำไม่ใช่เพียงแค่การดูตัวเลข แต่คือการศึกษาถึงกลยุทธ์ การปรับตัว และความสามารถในการสร้างสรรค์มูลค่าท่ามกลางความท้าทาย
หากคุณต้องการทราบว่าบริษัทของคุณหรือบริษัทที่คุณสนใจมีแนวโน้มเป็นอย่างไร หรือต้องการปรึกษาเชิงลึกเกี่ยวกับการวางกลยุทธ์ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เพื่อรับมือกับสภาวะตลาดที่เปลี่ยนแปลงไปนี้ เราพร้อมเป็นที่ปรึกษาและร่วมเดินทางไปกับคุณ สู่ความสำเร็จในอนาคตของอสังหาริมทรัพย์ไทย
