รีเทิร์นรักหรือแค่เคลียร์ใจ? “โก๊ะตี๋–ใบมิ้นต์” กลับมาคุยหลังดราม่าบอกเลิก ฝ่ายชายพูดประโยคเดียว ทำแฟนๆ สงสัยหนัก

ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2566: ถอดบทเรียนสู่การเติบโตอย่างยั่งยืนในยุคหลังโควิด

ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มานานกว่าทศวรรษ ผมได้เห็นวัฏจักรของตลาดที่ขึ้นลงมาหลายครั้ง แต่ปี 2566 ถือเป็นปีที่ท้าทายอย่างยิ่งสำหรับ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ในประเทศไทย แม้ว่าความคาดหวังจะสูงจากการฟื้นตัวอย่างต่อเนื่องในปี 2565 แต่ภาพรวมกลับเป็นไปในทิศทางตรงกันข้าม ตลาดกลับเข้าสู่ภาวะชะลอตัวอย่างเห็นได้ชัด ก่อนการเลือกตั้งใหญ่ และความซบเซาได้ยืดเยื้อต่อเนื่องมาจนถึงช่วงปลายปี แม้แต่ช่วงไฮซีซั่นในไตรมาสที่ 4 ซึ่งเป็นช่วงที่ปกติแล้วตลาดจะคึกคัก กลับไม่สามารถสร้างโมเมนตัมการเติบโตที่แข็งแกร่งได้ และเมื่อก้าวเข้าสู่ปี 2567 สัญญาณการฟื้นตัวที่ชัดเจนก็ยังคงเป็นสิ่งที่รอคอย

Property Mentor ได้ดำเนินการวิเคราะห์ข้อมูลทางการเงินของบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่งที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ เพื่อประเมินผลการดำเนินงานในปี 2566 และค้นหาว่าใครคือผู้ที่สามารถยืนหยัดและก้าวข้ามผ่านความท้าทายนี้ไปได้

รายได้รวม: ภาพรวมที่สะท้อนความท้าทาย

ตลอดปี 2566 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง สามารถสร้างรายได้รวมกันกว่า 371,560 ล้านบาท ซึ่งเป็นการลดลงเล็กน้อยประมาณ 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้รวม 376,141 ล้านบาท อย่างไรก็ตาม เมื่อเจาะลึกรายบริษัท จะพบว่าถึง 25 จาก 41 บริษัท มีรายได้รวมลดลง ซึ่งแสดงให้เห็นว่าภาพรวมการชะลอตัวนั้นส่งผลกระทบเป็นวงกว้าง

บริษัทที่เผชิญกับรายได้ที่ติดลบอย่างมีนัยสำคัญ ได้แก่ L.P.N. Development (LPN) ที่มีรายได้ลดลงราว 28%, Eastern Star Real Estate (ESTAR) และ Country Group Development (CGD) ที่มีรายได้ติดลบใกล้เคียงกัน นอกจากนี้ Raimon Land (RML) ก็มีรายได้ลดลงถึง 26%, Lalin Property (LPH) -23%, Major Development (MJD) -22%, และ Siamese Asset (SA) -21%

แม้แต่บริษัทชั้นนำอย่าง Land and Houses (LH) ซึ่งเป็นที่รู้จักในด้านความแข็งแกร่ง ก็ยังมีรายได้รวมติดลบถึง 18% สิ่งที่น่าสังเกตคือ ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 ถึง 5 บริษัท มีรายได้รวมลดลงเมื่อเทียบกับปี 2565 นอกจาก Land and Houses แล้ว ยังมี AP (Thailand) (AP) ที่รายได้ลดลงเล็กน้อยไม่ถึง 1%, Supalai (SPALI) -10%, Pruksa Holding (PPH) -9%, และ Origin Property (ORI) ที่มีรายได้รวมลดลงประมาณ 4%

แสนสิริ ผงาดขึ้นแท่นผู้นำรายได้รวม 39,082 ล้านบาท

เมื่อพิจารณา 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 พบว่า:

แสนสิริ (SIRI): 39,082 ล้านบาท (เติบโต 12%)
เอพี (ไทยแลนด์) (AP): 38,399 ล้านบาท
ศุภาลัย (SPALI): 31,818 ล้านบาท
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH): 30,170 ล้านบาท
พฤกษา โฮลดิ้ง (PPH): 26,132 ล้านบาท
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC): 24,487 ล้านบาท
ยูนิเวนเจอร์ (UV): 17,672 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT): 16,169 ล้านบาท
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI): 15,157 ล้านบาท
สิงห์ เอสเตท (S): 15,066 ล้านบาท

รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดที่แท้จริงของความแข็งแกร่ง

การประเมินผลการดำเนินงานที่แท้จริง ควรพิจารณาจาก “รายได้จากการขาย” เป็นหลัก เนื่องจากรายได้รวมอาจรวมถึงรายได้จากธุรกิจอื่น ๆ หรือการขายสินทรัพย์ ซึ่งอาจไม่สะท้อนถึงศักยภาพหลักของธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์โดยตรง

ในปี 2566 บริษัททั้ง 41 แห่ง มีรายได้จากการขายรวมกัน 268,460 ล้านบาท ซึ่งลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายรวม 299,979 ล้านบาท โดยมีถึง 30 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้จากการขายลดลง

กรณีที่น่าเป็นห่วงอย่างยิ่ง คือ Raimon Land (RML) ที่รายได้จากการขายลดลงถึง 78%, L.P.N. Development (LPN) เกือบ 40%, และ Land and Houses (LH) ถึง 38% แม้แต่ AP (Thailand) (AP) ซึ่งเป็นผู้นำตลาด ก็ยังมียอดขายลดลงเล็กน้อยที่ 2%

ความน่าสนใจอยู่ที่ Top 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด มีถึง 8 บริษัทที่มีรายได้จากการขายลดลง สะท้อนถึงความท้าทายของตลาดโดยรวม

เอพี (ไทยแลนด์) โชว์ฟอร์ม! ขึ้นแท่นผู้นำยอดขาย 36,927 ล้านบาท

เมื่อวิเคราะห์รายได้จากการขาย 10 อันดับแรก พบว่า:

เอพี (ไทยแลนด์) (AP): 36,927 ล้านบาท (เติบโต 7%)
แสนสิริ (SIRI): 32,829 ล้านบาท (เติบโต 7%)
ศุภาลัย (SPALI): 30,836 ล้านบาท
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC): 23,370 ล้านบาท (เติบโต 13%)
พฤกษา โฮลดิ้ง (PPH): 22,357 ล้านบาท
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH): 18,966 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT): 10,019 ล้านบาท
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI): 8,840 ล้านบาท (ลดลง 24%)
ควอลิตี้ เฮ้าส์ (QH): 7,619 ล้านบาท
พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค (PF): 7,171 ล้านบาท

บริษัทที่น่าจับตามองเป็นพิเศษคือ เซ็นทรัลพัฒนา (CPN) ที่เริ่มเก็บเกี่ยวผลจากการลงทุนพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์ โดยในปี 2566 มีรายได้จากการขายสูงถึง 5,835 ล้านบาท เติบโตกว่า 103% จากปี 2565 ที่มีรายได้ 2,870 ล้านบาท

กำไรสุทธิ: มาตรวัดสุดท้ายของความสำเร็จ

แม้รายได้จะเป็นตัวชี้วัดที่สำคัญ แต่ “กำไรสุทธิ” คือบทพิสูจน์ที่แท้จริงของความสามารถในการบริหารจัดการต้นทุนและสร้างผลตอบแทนให้กับผู้ถือหุ้น

ในปี 2566 บริษัททั้ง 41 แห่ง มีกำไรสุทธิรวมกัน 44,165 ล้านบาท ซึ่งลดลง 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวม 49,602 ล้านบาท ยิ่งไปกว่านั้น มีกว่า 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน ซึ่งบางบริษัทขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปีตั้งแต่ช่วงการระบาดของโควิด-19 และกว่า 20 บริษัท มีกำไรสุทธิลดลงจากปีก่อน

แลนด์แอนด์เฮ้าส์ ยืนหนึ่ง! กำไรสูงสุด 7,495 ล้านบาท

สำหรับ 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำกำไรสูงสุดในปี 2566 มีดังนี้:

แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH): 7,495 ล้านบาท (ได้รับผลบวกจากการขายโรงแรม 2 แห่ง มูลค่า 2,500 ล้านบาท เข้ากองทุน)
ศุภาลัย (SPALI): 6,083 ล้านบาท
เอพี (ไทยแลนด์) (AP): 6,054 ล้านบาท
แสนสิริ (SIRI): 5,846 ล้านบาท (เติบโต 42%)
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI): 3,160 ล้านบาท (ลดลง 25%)
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC): 2,525 ล้านบาท
ควอลิตี้ เฮ้าส์ (QH): 2,503 ล้านบาท
พฤกษา โฮลดิ้ง (PPH): 2,339 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT): 1,865 ล้านบาท
เซ็นทรัลพัฒนา (CPN): 1,610 ล้านบาท (ประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษี 1,975 ล้านบาท)

บทเรียนและความท้าทายสำหรับผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ไทย

ผลการดำเนินงานในปี 2566 สะท้อนให้เห็นถึงความท้าทายที่ ตลาดอสังหาริมทรัพย์กรุงเทพฯ และปริมณฑล รวมถึงตลาดอสังหาริมทรัพย์ต่างจังหวัด กำลังเผชิญอยู่ ปัจจัยหลักที่ส่งผลกระทบมีหลายประการ ไม่ว่าจะเป็น:

ภาวะเศรษฐกิจมหภาค: อัตราเงินเฟ้อที่ยังคงทรงตัว, อัตราดอกเบี้ยที่ปรับตัวสูงขึ้น, และความผันผวนของเศรษฐกิจโลก ส่งผลต่อกำลังซื้อของผู้บริโภคและต้นทุนทางการเงินของผู้ประกอบการ
กำลังซื้อของผู้บริโภค: ความกังวลเรื่องความไม่แน่นอนทางเศรษฐกิจ, ภาระหนี้สินครัวเรือนที่อยู่ในระดับสูง, และการปรับตัวของพฤติกรรมผู้บริโภค ทำให้การตัดสินใจซื้ออสังหาริมทรัพย์ต้องใช้ความรอบคอบมากขึ้น
ต้นทุนการก่อสร้าง: ราคาวัสดุก่อสร้างที่ยังคงผันผวนและสูงขึ้น เป็นอีกปัจจัยที่กดดันต้นทุนและอัตรากำไรของผู้พัฒนา
การแข่งขันในตลาด: แม้ตลาดโดยรวมจะชะลอตัว แต่การแข่งขันในบางเซ็กเมนต์ โดยเฉพาะโครงการระดับกลางถึงบน ยังคงเข้มข้น
กฎระเบียบและมาตรการภาครัฐ: นโยบายการกำกับดูแลภาคอสังหาริมทรัพย์ของธนาคารแห่งประเทศไทย (BOT) และมาตรการอื่น ๆ ของภาครัฐ อาจส่งผลต่อการเข้าถึงสินเชื่อของผู้ซื้อ
ความต้องการที่อยู่อาศัย: แม้จะมีความต้องการที่อยู่อาศัยอยู่เสมอ แต่ความสามารถในการซื้อและการเข้าถึงสินเชื่อเป็นปัจจัยสำคัญที่ต้องพิจารณา

การมองไปข้างหน้า: กลยุทธ์สู่การเติบโตในยุคใหม่

สำหรับผู้ประกอบการ อสังหาริมทรัพย์กรุงเทพฯ และทั่วประเทศ การจะก้าวข้ามผ่านช่วงเวลาแห่งความท้าทายนี้ไปได้ จำเป็นต้องมีกลยุทธ์ที่ปรับเปลี่ยนให้สอดคล้องกับบริบทใหม่ ๆ

การบริหารจัดการต้นทุนและสภาพคล่อง: การควบคุมต้นทุนการก่อสร้าง, การบริหารจัดการกระแสเงินสดให้มีประสิทธิภาพ, และการรักษาความสัมพันธ์ที่ดีกับสถาบันการเงิน เป็นสิ่งสำคัญยิ่งยวด
การสร้างสรรค์ผลิตภัณฑ์ที่ตอบโจทย์: การเข้าใจความต้องการที่แท้จริงของตลาด, การพัฒนาโครงการที่ตอบโจทย์ไลฟ์สไตล์ที่เปลี่ยนแปลงไป, การให้ความสำคัญกับทำเลที่ตั้ง, และการนำเสนอนวัตกรรมใหม่ ๆ จะช่วยสร้างความแตกต่าง
การสร้างความแข็งแกร่งทางการตลาด: การใช้กลยุทธ์การตลาดที่หลากหลาย, การสร้างแบรนด์ให้แข็งแกร่ง, และการนำเสนอโปรโมชั่นที่น่าสนใจ จะช่วยกระตุ้นยอดขาย
การ diversification ของรายได้: การมองหาแหล่งรายได้อื่น ๆ นอกเหนือจากการขายโครงการ เช่น การพัฒนาธุรกิจให้เช่า, การบริหารจัดการสินทรัพย์, หรือการลงทุนในธุรกิจเกี่ยวเนื่อง จะช่วยกระจายความเสี่ยง
การให้ความสำคัญกับ ESG (Environmental, Social, and Governance): การดำเนินธุรกิจอย่างยั่งยืน, การคำนึงถึงผลกระทบต่อสิ่งแวดล้อมและสังคม, และการบริหารงานตามหลักธรรมาภิบาล จะสร้างภาพลักษณ์ที่ดีและดึงดูดนักลงทุนและลูกค้าที่ใส่ใจ

แม้ว่าปี 2566 จะเป็นปีที่น่าผิดหวังสำหรับหลายบริษัทใน อุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ไทย แต่ก็เป็นบทเรียนอันล้ำค่าที่ทำให้เราได้เห็นถึงความแข็งแกร่งของบริษัทที่มีการบริหารจัดการที่ดี และความสามารถในการปรับตัวให้เข้ากับสถานการณ์ การวิเคราะห์เชิงลึกเช่นนี้ ไม่เพียงแต่ช่วยให้เราเข้าใจภาพรวมตลาดเท่านั้น แต่ยังเป็นแนวทางสำคัญสำหรับผู้ประกอบการที่ต้องการวางแผนกลยุทธ์เพื่อความสำเร็จในอนาคต

ในปี 2567 นี้ คาดว่าจะเป็นอีกปีที่ยังคงต้องเผชิญกับความท้าทาย แต่ด้วยความเข้าใจในปัจจัยขับเคลื่อนตลาด, การปรับตัวที่รวดเร็ว, และการบริหารจัดการอย่างมีประสิทธิภาพ บริษัทที่สามารถเรียนรู้จากบทเรียนในอดีต และปรับกลยุทธ์ให้ทันกับความเปลี่ยนแปลง จะสามารถคว้าโอกาสและก้าวไปสู่การเติบโตอย่างยั่งยืนได้อย่างแน่นอน

หากท่านเป็นเจ้าของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์, นักลงทุน, หรือผู้ที่สนใจในตลาดนี้ การทำความเข้าใจกับบทวิเคราะห์นี้อย่างถ่องแท้ คือก้าวแรกที่สำคัญในการวางแผนกลยุทธ์เพื่ออนาคตที่มั่นคงและเติบโตอย่างแข็งแกร่งใน ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ที่กำลังเปลี่ยนแปลงอยู่ตลอดเวลา